土地にはあらかじめ地目という「土地の用途」が定められています。この地目によっては家を建てられる土地と建てられない土地が定められています。

地目は不動産登記法により、土地の登記記録に記載される情報の一つです。

家を建てられる土地の地目は基本的には「宅地」ですが、

地目変更登記を行うことで、家を建てることができます。

ここではこの地目について解説していきます。

家を建てられる地目

正確には地目によって家を建築できるかを判断されることはありません。 地目とは「その土地が登記された時点」の現状を表しており、「宅地」以外の地目の土地に家を建てた後は、必ずその土地の地目を「宅地」に変更することが不動産登記法で定められています。

地目の種類

地目は現在全部で23種類あり、この中からその土地の地目として記載します。

田	農耕地で用水を利用して耕作する土地
畑	農耕地で用水を利用しないで耕作する土地
宅地	建物の敷地、および建物の維持もしくは効用を果すために必要な土地
学校用地	校舎、附属施設の敷地及び運動場
鉄道用地	鉄道の駅舎、附属施設及び路線の敷地
塩田	海水を引き入れて塩を採取する土地
鉱泉地	鉱泉（温泉を含む）の湧出口およびその維持に必要な土地
池沼（ちしょう）	かんがい用水でない水の貯留池
山林	耕作の方法によらないで竹木の生育する土地
牧場	家畜を放牧する土地
原野	耕作の方法によらないで雑草、かん木類の生育する土地
墓地	人の遺体又は遺骨を埋葬する土地
境内地	境内に属する土地であって、宗教法人法の第3条第2号および第3号に掲げる土地（宗教法人の所有に属しないものを含む）
運河用地	運河法の第12条第1項第1号又は第2号に掲げる土地
水道用地	専ら給水の目的で敷設する水道の水源地、貯水池、ろ水場又は水道線路に要する土地
用悪水路	かんがい用又は悪水はいせつ用の水路
ため池	耕地かんがい用の用水貯留池
堤	防水のために築造した堤防
井溝（せいこう）	田畝又は村落の間にある通水路
保安林	森林法に基づき農林水産大臣が保安林として指定した土地
公衆用道路	一般交通の用に供する道路（道路法による道路であるかどうかを問わない）
公園	公衆の遊楽のために供する土地
雑種地	以上のいずれにも該当しない土地

地目を変更する方法

地目が宅地以外で登記されている場合は「地目変更登記」を行う必要があります。

またこの地目変更は不動産登記法により地目に変更が生じた日から１カ月以内に申請を行うことが定められていて、申請を怠った場合は10万円以下の過料に処されることがありますので注意が必要です。

また「田」や「畑」については農地法が関わっており、農地の場合は宅地など別の用途へ変更することや、売買をすることに制限がかかっています。

例えば親から相続した土地も農地だった場合手続きを踏まなければ農地の地目変更はできません。

地目変更をするタイミング

地目変更のタイミングについては住宅ローンが大きく関わります。

住宅ローンを組む時に金融機関は土地に抵当権を設定します。

この時、地目が宅地以外の場合は土地の価値が曖昧になるため抵当権を設定しないことがあります。

抵当権を設定できないと住宅ローンを組むことができません。

前述した農地だった場合などは特に注意が必要で、住宅ローンを組む前に地目を変更するための手続きが必要となります。

地目と土地の価値について

地目は登記時点での土地の用途となって、必ずしも現状の土地の用途を示しているとは限りません。

もちろん宅地であれば価値も高く、課税される評価も高くなりますが、売買価格においては地目変更を行うだけで家が建てられる土地については宅地並みの評価をされることが多いです。

ただし農地については手続きの難しかったり造成が必要だったり、そもそも家の建築ができない場合もある為、評価としては下がります。

その為安易に安いからと農地を購入してしまうと造成費等の予期せぬ費用から最終的には宅地を買った方が安かったということもあるので注意が必要です。

地目についての相談

土地を購入する際には不動産屋さん介することになります。

土地の評価をし、価格を決定する際にその地目の土地に建築が可能かどうかは不動産屋さんが事前に調べてある事が多いでしょう。

とはいえ建築をするために必要な工事などを実際行うのは住宅会社となります。

そのため地目についてやトータルの費用を考える際には住宅会社に相談するのがおすすめです。

家づくりの一歩目としては信頼できる住宅会社を探すことが一番の近道となります

さいごに

ここまで読んで頂きありがとうございます。

23種類の地目の中には普段見ることはない地目もあります。

地目を見る際にはまず農地であるかどうかを確認し、信頼できる不動産屋さんや住宅会社にその土地で建築する際に必要な手続きについて調べてもらいましょう。

地目について調査が不十分だと思っていた計画で建築ができない場合もあります。

安心して家づくりを進めるためにも事前準備が大事になります。